26 七月

于戎伟(安省律师公会 · 法律顾问Paralegal)对BILL184 解读!

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Bill 184在2020年7月21日通过三读,同日获得省督御准,《民用租务法》(Residential Tenancies Act, 2006) 因此发生变化。这次改变是2017年4月改法后的一次大规模改变,内容广泛,意义深远,预计在今后相当长的一段时间里,民用出租法律环境将因此而受到关键性的影响。

如下是我对法律改变的一些浅见。(仅评论重要的改变内容)对欠租的处理实行“预先讨论制”。新法要求房东与租客讨论“欠租清偿计划”(Repayment Plan)。在未来审理中,听证官会考察房东是否提出过此计划。如果发现房东从未提出过,或者房东提出而租客未予理睬的,这些情节对判决很可能形成影响。

延长对租客进行损害赔偿的诉讼时效。新法规定,房东可以在租客搬走后的一年内,在房东局向前租客提出索赔诉讼,包括物业损坏赔偿和未缴费用的赔偿,房东可以请求房东局出具对此进行判决,要求前租客支付赔偿金。

水电煤气等费用(Utilities)可以在房东局追讨。新法简化并明确了水电煤气等费用的追讨在房东局进行,以减轻小额法庭的诉讼压力,亦使房东的诉讼集中于一处而能完整进行。

“违规涨租”在12个月内未被租客要求更正者,“违规涨租”成为合法租金。涨租是一个受到严格归管的环节,如果涨租未按规定进行,涨租无效。此前的法律要求从违规的第一天退赔非法收取的涨租。新法要考察“违规涨租”是否超过了12个月,如果超过了也未被要求更正者,房东可此租金继续合法收取。

讨租听证会上,租客不可提出“维修问题”,除非开庭前已经向房东披露此诉求。以前租客可以在被审欠租时,提出因为维修问题导致了欠租。房东无法当庭举证反驳,因此审理可能被押后延迟。新法禁止如此的“突然袭击”。

加大力度打击房东的“恶意驱逐行为”(Bad Faith Eviction)。房东提出合法解约通知后,租客因此离开。如房东并未实施原理由者,经租客举证,听证官认定“恶意驱逐”成立者,房东会被勒令支付给原租客高达一年的与原租金相等的赔偿金。

严惩房东违法行为。比如骚扰、恐吓、威胁、造假、非法进入、非法换锁、切断水电等行为,个人房东罚款五万元,公司房东罚款二十五万元。

提高“卖房驱逐”和“维修驱逐”的要求。房东一旦将出租屋出售给买来自住者,或对五个单位以下的出租屋物业维修拆建时,而需要解约时,须支付租客一个月的租金做为补偿。

《民用租务法》的修改尘埃落定,实施细则也将陆续执行。但是司法实践尚未开始,我会继续严密关注,并深入分析。请继续关注我随后的相关文章。

【本文为法律分析文章,不是我的法律意见。个案咨询请预约。】

于戎伟(安省律师公会 · 法律顾问Paralegal)

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