26 七月

千万次的问: 投资CONDO,还是HOUSE

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疫情期间,房东和房客都经历了一次考验。我的朋友圈和客户群的很多房东们,都有过在疫情期间换租客的体验。

租客遇到财务困难是普遍现象,但是租客处理交租问题的态度却迥然不同:有人拒不交租金,因为疫情期间法院停止了驱逐欠租人;有些租客负担不了租金,主动提出搬出与家人和朋友合住;有人与房东协商适当降低租金,疫情后补交。

房东遇到拒不付租金的情况,在疫情期间是无能为力的;遇到换租客的情况,新租客的租金低于原租金的情况比较普遍。有人慨叹,遴选租客应该小心、再小心,千万不要遇到一有困难就不付租金的人。我个人认为,租客的财务能力与房东选择的房产有关,如果房东选择了能分租的房产,且把房子分组给几个财务能力最弱的家庭,疫情期间肯定遇到很大问题。选择租客,就是选择能帮助房东扛住房贷的家庭,买投资房的时候,目标就是选择分租给财务实力弱的家庭,遇到疫情这样的压力测试,这种投资思路的弊端立刻兑现。

我在5月和6月的多次讲座和访谈中都坚定认为,多伦多的房地产市场将会出现:房价稳健,交易量V型反转的走势,5月和6月就是市场底部。其实任何一个客观,并躬身入局的人都能做出这种预测,疫情让所有人都意识到,家,才是最后的庇护所,家里所有人在疫情之下,都退守回家里的时候,居住条件到底好不好,只有自己最清楚,要不要租更大空间的房子,要不要买房,很快就能做出一个明确的判断。进入7月份以来,买家已经平复心绪,打算入场,买CONDO 还是买HOUSE作为投资房的话题,又被提了出来。

我在YouTube 上6集视频讲座《为了平衡一生的收入我们被迫投资》中讲过了我的看法:地产投资的合作伙伴分两类:参与者和服务者。参与者包括,你自己+银行+租客;服务者包括,地产经纪,保险顾问,法律顾问等。地产投资者与服务者的关系是利益共同体,需要每次结清服务费;地产投资者和参与者的关系是事业共同体,需要长期不断接触、磨合,打交道,共同完成投资大业。租客,是地产投资的参与者,是投资人的事业共同体,在地产投资中发挥着和银行一样的作用。能选到什么样的租客,最重要的决定性因素是投资人选择了什么样的房子。财务能力最差的租客,都住在所谓的“价值洼地”地区,本来财务能力就弱,而且不在乎社会认同感,欠租了也不搬走;追求体面生活的租客,不可能与其他家庭合租在一个屋檐下,遇到财务困难也会主动搬走,最多是给房东添一点儿换租客的麻烦,而不是欠租。

选择投资CONDO 还是HOUSE,有很多考量因素,但最好不要打分租HOUSE的主意,因为这是地产投资的一个死胡同,进去就出不来了。

 

01 CONDO 管理费上涨影响其房价上涨吗?

 

我们拿2020年6月的最新数据看一下,多伦多独立屋HOUSE成交价112.7万,镇屋成交价78.6万,CONDO 成交价63.2万;10年前的2010年6月,多伦多独立屋HOUSE成交价54.3万,镇屋成交价36.5万,CONDO成交价30.8万。独立HOUSE,镇屋TH和CONDO 的涨幅分别是107.5%,115.3%,105.2%。大家可以请地产经纪,将任何一个月的成交价与10年前的成交价做个对比,结论都是一样的:每10年,HOUSE和CONDO 的涨幅是一样的,无论投资哪一种类型的房产,多伦多的房价都是每10年翻一倍,CONDO管理费涨跌不影响CONDO的升值潜力。

多伦多的CONDO,从2010年开始到2016年,每年涨幅不到4%,远远落后于非CONDO的其他房产,从2016年开始补涨直到2020年,补回来了应有的涨幅。2010年到2016年期间,很多人看到CONDO涨幅远低于其他类房产,于是产生了怀疑:是不是CONDO 管理费涨得太高,影响了涨幅呢?正如我们看到的,把CONDO某一时期涨幅不大,归因于管理费是错误的,补涨的这4年里,再也没有人嫌管理费涨得快了。其实,管理费的涨幅和地税差不多,大家把CONDO管理费视作为地税就可以。

CONDO管理费中,包括了一些生活费用。因为管理费是房东支付,等于房东帮助房客支付了一些生活费用,因此CONDO的租金比同样居住房面积的HOUSE高。HOUSE投资者,作为房东,通常只是支付地税,水电气等全部费用,都是由租客来支付,因此租金比同样面积的CONDO更低。换句话说,CONDO房东支付的管理费,已经从租金中得到了补偿。CONDO投资者需要承担管理费和地税,但由于CONDO的占地面积小,所以地税很低,管理费一部分被视作地税,一部分被打入租金,CONDO投资者的心情就能平衡很多。行为经济有个定义叫做“心理账户” mental accounting,指人们把费用和开销在心里进行分类,便于计算得失,结果导致了只见树木不见森林的结果。管理费加地税就是CONDO投资者的成本,租金已经体现了这个成本,可很多人偏偏在心理账户上单独把管理费又重新计算了一遍,这属于重复计算成本。管理费和地税,其实都是租客通过租金支付的,而且在报税的时候这两项费用都能抵减租金收入,让房东在税务上二次获利。

 

02 笨蛋,上车最重要

 

躬身入局到地产投资的人,不会有“是不是CONDO管理费太高影响房价了”之类的问题。提出莫须有问题的人,都是地产投资的旁观者。有读者在我文章后面留言“你怎么避而不谈REFINANCE贷款利率高不高的问题?”这有什么可谈的呢?你去做REFINANCE就知道利率高不高了。如果利率高得不值得做,就不要做了,大多数REFINANCE还有罚款呢,利息和罚款都是获取新资金的成本,高不高要看你拿钱去做的投资回报率是否足够高。只有在行动上什么都不做的人,才会问一些行动派完全想象不到的问题。任何投资都一样,坐而论道和躬身入局的两组人,生活在不同的世界里,没法有效沟通。我通常把沟通成本太高的人,直接从生活中删除。另外,伸手党永远不感谢任何人做的任何事,不必解答他们提出的怪问题。

《黑天鹅》的作者塔勒布,写的另外一本书的中文书名是《非对称风险》,英文名是Skin in The Game,根据这本书的内容,我觉得中文书名应该改为《躬身入局》。当你在一个游戏中用自己的皮肤来测量温度时,才会有切肤之痛或爽肤之快,置身游戏之外,不承担任何损益的人,无法获得真正的知识和经验。回顾我来多伦多10年多的投资历程,各类损失和遗憾不胜枚举,但这些学费交的太值了,让我的皮肤/skin充分领略了投资这个游戏/game的冷暖,试错成本就是投资损失,能力边界就是通过试错拓展出来的,但试错需要勇气和行动,需要躬身入局。网上有一段话,应该是一位躬身入局的人写的“不要羡慕那些比你好的人,别人只是每一分钟都在做你不敢做的事,吃了你不想吃的苦,说了你不好意思说的话,认识了你没有勇气认识的人,坚持了你放弃的事情。”把这段实践者的总结送给大家共勉:不要做个只会抖机灵、动嘴巴的“精明人”;自崩“精明人”的人设,做个敢于行动、尝试和犯错,相信实践出真知的“笨蛋”吧。

按照国家银行的可负担能力计算方法,多伦多CONDO的偿债率是37%,多伦多非CONDO房产的偿债率是61%。“偿债率GDSR”,就是指每月房产相关债务与收入的比值,偿债率越高说明房子的债务越重,银行在评估借款人能否获得贷款的时候,GDSR设置为39%,低于39%获批,高于39%获拒。从国家银行偿债能力报告上看,绝大多数买CONDO的申请人都会获批贷款。

房地产投资最重要的是走出第一步。只有躬身入局,才不会大战风车,被想象中的问题吓倒。CONDO是房地产投资的入门级物业,希望开始地产投资的读者,最好从投资CONDO开始。

03 人聚财聚,贵者生存

 

房地产是红酒,不仅贵,更要看原产地——《金牌投资人》。

追求房地产投资回报的努力中,很多人都忘了房地产的最大特点location,location,location。地点之所以重要,就是因为房子的增值潜力来自于稀缺性。为什么会有CONDO 这种房产形式呢?就是因为某个地点很稀缺,同时太多人想住在这里,土地有限而天空无限才会有CONDO这种物业。建在人口稀疏地区的CONDO没有投资价值,以多伦多为例,STEELS以北的CONDO投资价值大打折扣,大家记住一点,投资CONDO,就找人多的地方,不拥挤的地方不要去。

永远不要因为价格牺牲了地点。同样的价格,要选最拥挤的地方投资。有人拿CONDO和HOUSE投资对比,60万在市中心只能买CONDO,在远郊能买HOUSE,如果选择买HOUSE,就是因为价格牺牲地点。房地产是红酒,本来就是高品质,不能买便宜货,图便宜是自欺。

大多伦多与上海面积相当,大多伦多人口620万,上海人口2430万,同样的面积,多伦多人口相当分散。人口如果不是拼命向一个地方集中,房价是上不去的。就像堆沙丘一样,同样的面积,沙子越多沙丘越高;同样的面积,人口越多,房价越贵。大多数CONDO都建在人口密度最大的地方,天然为投资者选好了LOCATION。多伦多CONDO的每尺价格就是人口密度的标尺,很多人觉得目前的CONDO价格太高,那是因为以后的价格更高,多伦多目前的人口密度太低,还有很大的浓缩潜力。

 

04 CONDO 还是HOUSE?

 

投资CONDO好还是投资HOUSE好?这个问题我已经被问了千百次。从实际生活中看,同时能负担CONDO和HOUSE债务的家庭,处于选择两难境地的人并不多。即使借款能力很强,我个人也建议把鸡蛋放在两个个篮子里。例如,首付足够买一个HOUSE做投资房,也可以做两套CONDO的首付款,那么买两个CONDO出租,更能够分散空置的风险,毕竟两套房子同时空置比一套房子空置的风险少了一半。

对于多套房投资者来说,管理房产所花的时间和精力会成为一个瓶颈。有10套CONDO同时还能保持全职工作的家庭我见过,但拥有10套HOUSE投资房,还能全职上班的人我还没有见过。保持全职工作的收入,非常重要,一旦成为全职房东,再想加按房产,几乎是不可能的。如果房产无法加按,等于自断资本来源,没法从房子里再提取资本用于其他投资。李笑来在他写的几本书里都提到了一个非常关键的定义“场外赚钱能力”,投资股票要有股市以外的赚钱能力,投资房地产更要有房地产以外的赚钱能力。举个例子,疫情期间,租客遇到还款困难,房东无法采取激烈的手段驱逐,房东有租金收入的时候,投资房的债务是好债务,一旦没有了租金收入,投资房贷款立刻变成了坏债务,需要用自己的税后收入去填补租金损失,此时的场外赚钱能力成了救命稻草。如果房东早早主动放弃了场外赚钱能力,完全靠投资收益养活自己,投资收益一旦中断,自己又没有场外赚钱能力,可能会被迫卖房。这就形成的塔勒布经常提起的“肥尾效应”Fat tail,即,极端不可能发生的事情真的发生了,从而摧毁了整个投资组合,以前赚的钱,一次赔进去。躬身入局就会发现,持有CONDO和HOUSE,房东所花费的管理时间和精力是完全不一样的,投资HOUSE所花的时间和精力太多,经常导致投资人放弃持有多套房的奋斗目标。能同时持有多套房,还能维持场外赚钱能力的方式,就是选择花费管理精力和时间更少的房产,CONDO。

为什么说投资了HOUSE又进行分租的投资方式,属于死胡同呢?首先,大多伦多地区99%的社区都是ONE FAMILY ZONING的社区,即,一家庭社区,分租给多个家庭不符合ZONING 的区化要求,只有多伦多下城的老城区很小的区域才有合法的可分租HOUSE。不符合区化要求的房产,大多不符合防火要求,有些房东申请了消防局的许可,其实火灾隐患还是比租给一个家庭大很多。如实向保险公司披露分租的事实,很多保险公司拒保,这样肥尾风险就是变成了全烧掉还没有赔偿的黑天鹅式灾难。找到承保高风险的保险公司,投资成本就提高了。其次,商业银行拒绝给分租的,不符合区化要求的房产加按,投资者自断资本循环回路,即使保持场外赚钱能力,房子不符合银行要求也无法让资本周转起来。再说一遍,银行和租客是地产投资的参与者,地产投资事业能否顺利进行,不顾忌其他两个参与者的情况和要求,终将失败,太任性只顾自己利益,最后的结果好不了。买了HOUSE就想方设法分租,有人看到这么做现金流不错,把工作还给辞了,完全切断了资本再循环的渠道,丧失了场外赚钱能力,继续投资只能去寻找投资的合作伙伴。讲英语的地产投资俱乐部里,大批这样的投资者,自己已进入死胡同,靠别人拉一把继续投资,这种joint venture 的做法在华人社区没有市场。

 

05 CONDO和HOUSE的投资组合

 

疫情给CONDO出租市场带来了很大冲击,尤其是国际留学生集中的楼宇,空置现象很普遍,租金也在持续走低。租房市场能否出现反转,完全仰仗疫情控制的进程,以及加拿大政府何时取消非居民入境限制。目前,非居民是无法在7月31号之前入境加拿大的,因此多伦多CONDO市场还要再坚持一段痛苦的时间。

房子的内生性价值取决于租金的折现。租金2500的房产,按照25年折现,价值为2500元X300月=75万。如果租金降到2200则内在价值会跌到2200元X300月=66万。如果CONDO租金一蹶不振,房价会受到很大影响;如果租房市场疫情后出现V型反转,则房价不会受到影响,只是疫情期间租到房子的人获得了实惠。

2010年至2016年,CONDO租金比持有成本高,属于房价被严重低估状态,因此期间入手CONDO的投资者现在笑的很开心,但也有房东在这6年中耐不住寂寞把房子卖了。2016到2020年间,持有成本超过了租金,年轻人租房住更节省开支,因此租客有增无减,支持了CONDO 投资者,同时也让新加入CONDO投资的人觉得持有成本偏高,比较吃力。

CONDO最近4年的价格上涨,有力地支持了HOUSE未来几年的发力反弹,40万买的CONDO,60万卖掉,拿20万做首付换HOUSE很爽。2020年将成为一个分水岭,CONDO租房市场的空置率会提高,价格涨幅回落,租金比持有成本低,更多人租而不是买;受疫情影响而长期失业的人会推迟首次置业的时间,造成交量减少的卖方市场局面。

投资者面前有两个选择:1.趁着CONDO价格平稳,继续买入;2.HOUSE市场回暖在即,炒热门股,买HOUSE。我个人的建议是:1.必须坚持地点优先原则;2.早买,能买到什么买什么;3.先投资容易管理的物业,积累起经验之后再加大难度。

如果目标是10套投资房,建议先买5套CONDO,边实践边学习。说到学习,我听说有学习班可以在课堂上学习房地产投资,这是在陆地上学游泳,扔到水里就现原形了。即使想交学费,也要交给市场,而不是学校。对于长期投资来说,市场变化不重要,有人看着房地产市场的K线寻找买房时机,我看还不如去庙里烧香管用呢。即使能够抄到低,也只是安全边际比同辈人大一点儿,但不可能比早5年买的人更有优势。

 

结语:股票投资,是一个选股游戏。房地产投资,不是选房游戏,而是一个借钱投资的游戏。存钱投资的钱途,一片黑暗,无风险收益率已跌到1%以下,加上风险溢价4%,存钱投资的收益在5%左右。房地产投资的综合收益率在15%左右,借款比例越大、自有资金比例越小的情况下,收益率随杠杆比例增加。最重要的是,按揭贷款利率近似于通胀率,因此实际利率趋近于0,借钱投资已成为低利率环境下当代人必须掌握的投资技能。房子,只是借款的载体。《穷爸爸富爸爸》系列丛书中,作者罗伯特清崎从未介绍过如何选择房产,因为房子不重要,借款才重要,能够满足选到好租客,满足银行对抵押品的基本要求即可。借钱投资的根本是借到低利率的贷款,而这种贷款最好的载体就是房子。租金不仅帮助偿还利息,同时也在偿还本金。房地产投资者,把房子只当做收租的工具还不够,还应该尊重和保护银行的抵押品,不要非法改建分租,破坏抵押物的品相,否则就会损毁房子用于再融资的功能。什么时候地产投资者的眼中,把房子只看成是抵押物,什么时候就不会再纠结投资CONDO还是HOUSE了。有人纠结投资CONDO还是HOUSE,一纠结就是10年,其实就是不敢躬身入局,无他。

 

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