1 八月

房东和租户Bill 184 新法解读

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安省近日在新冠疫情下通过了关于房东和租户的Bill 184法案,即《保护租户和强化社区住房法》。许多华人房东对此非常关心,因为民用出租法律的重大改变,想要了解新法是否对房东和房客更加公平?

来源:

https://www.ola.org/en/legislative-business/bills/parliament-42/session-1/bill-184

新法在原有规定的基础上作了进一步细化,对房东、租客的义务都做了更严格的规定并提供更有保证的保护。


新法针对目前市场状况,将过去没有理清的问题,以及新出现的问题给出了具体明晰的法律规定,有利于提高效率,加速处理,对整个市场是正面的,积极的。

对房东而言

对房东而言,最常见的几个问题是:


1、拖欠租金。过去在庭审当天房客可以提出任何维修的理由来拖延时间,也让房东措手不及。新法则要求房客要提前给出需要维修的通知,让房东可以以有所准备;


2、房屋毁坏。过去毁坏房屋,房东必须在房客未搬走前,向Landlord and Tenant Board(简称LTB)提出申请,要求赔偿和驱逐。新法允许房东在租客搬走后一年内都可以在房东局进行申诉。


于戎伟说,听起来这对房东有利,实际上也是缓解法庭的压力,确定了房客居住期间的损坏,从而减轻小额法庭的诉讼压力,使诉讼更有效。


肖旗表示,很多华人房东不愿意或者疏忽了上门检查房子,等到房客搬走才发现房子受损。这时,lease期已结束,房东没有足够权力控告和追讨。她提醒房东要定时上门检查,及时发现问题,拍照留证。

3、水电气费。过去LTB只能以拖欠的行为而驱逐房客,对追索欠费模糊不清。但是在新法下,LTB有权审理欠费问题,房东可以因为欠费驱逐房客,并且要回欠费和赔偿。因此一份清楚的租约对于上庭追讨至关重要。

肖旗提醒房东,如果由多位房客分担水电费,在签定租约时一定要用文字写明确,如何分担,以什么形式支付等。如果没有明确的文字证据,房东将很难追讨。同时,过去房东要到小额法庭追讨欠费,时间长,花费大,追讨难。而新法允许LTB听证处理,相比法庭更简单省力,对房东有利。

4、关于涨租。房东违规涨租一年内未受到挑战,租金可合法化。于戎伟说,这对涨租进行了清晰化处理,明确规定如果未按规定涨租,但此后12个月内租客未提出异议,租金金额合法化。

对房客而言

对于房客而言:

1. 在新法下,如果房东恶意驱逐,一旦坐实,房客可获得高达相当于过去整年的租金赔付;

2. 房东要收回房子自住,必须向委员会披露,在过去两年内是否曾以同样的理由提供过申请;

3. 房东将房屋出售给新房主自住而要求房客搬走,要向房客赔偿1个月的租金。

另外,新法下,法官在审理驱逐申请时是要看房东是否有过积极尝试与租客协商,提供一个还款安排。很多华人房东没有经验,肖琪律师认为发短信或邮件等有文字的证据就可以证明做了这项工作,但是不建议使用微信。房东如果做了这一工作,即使房客不回应或者违反了还款安排,再申请驱逐也会更加有力。

同时,协商还款安排的程序不代表可以不通过法庭就驱逐,而仅仅是指当租客违反还款协议后,房东可以向LTB提出申请,在这种情况下房东可能会不通过庭审而获得驱逐判决,当然,租客仍有挑战这个判决的机会。

关于排期开庭

截止目前,安省官网还未公布新法相关的具体时间、期限和申请表格,相信很快会有更新。目前安省法庭准备重开,但是LTB要在法庭之后才重开听证。实际上,今年3月申请排期的华人,仍然没有收到具体的庭审时间和文件编号。

安省紧急状态下的紧急令将于7月底到期后,驱逐禁令也将在当月最后一天取消,法警处依法应在8月4日开始驱逐作业,对已收到的驱逐令逐一执行。他估计法庭将于8月中旬开始排期,要先重排3月中旬以来已经排期但被推迟的案子。而欠租案的庭审可能通过电子方式在线视频听证。

最后,如果涉及公共卫生,影响到他人的健康安全,或者涉及安全问题,如房客拆了烟雾报警器,厨房失火,与毒品相关的活动或行为等,房东可以申请紧急听证。

相关链接:
https://news.ontario.ca/mma/en/2020/07/ontario-strengthens-protections-for-tenants.html
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